집행관이 들려주는 경매이야기 > 전체신간

형식적인 이론 생략!
바로 경매 입찰에 참가할 수 있는 실질적인 방법을 제시

한의수 저자가 쓴 『집행관이 들려주는 경매이야기』는 입찰에 참가하는 많은 사람들이 낙찰에 실패하는 이유를 심리적으로 분석하여 설명했다.
이 책은 경매에 관심을 갖고 있는 초보자들이 필히 읽어야할 책으로 낙찰에서 잔금대출을 거쳐 명도까지 이어지는 경매의 전 과정을 안내하고 있다.

경매는 특별한 사람들이 하는 것이 아니다
경매가 너무 어렵다거나 낙찰을 받기가 아주 힘들다는 말을 하는 사람들이 있다.
경매로 좋은 물건을 사고 싶은데 어떻게 해야 할지를 모르겠다며 이것저것 절차를 물어보고, 서점에 가서 경매 관련 책들을 뒤져봐도 아리송하다.
법률용어만 보면 으레 거부감부터 느끼는 사람들이 의외로 많이 있고, 낙찰을 받아 명도 협상을 하는 과정의 체험담이나 임대를 하여 수익을 얻은 성공 사례는 읽을 때는 감명을 받지만, 막상 경매법정에 가서 입찰을 하려 하면 무엇을 어떻게 해야 할지 몰라 우왕좌왕한다. 이러한 경매초보들을 위해 집행관이었던 저자의 경험을 살려 초보자들이 쉽게 경매에 접근할 수 있도록 용어와 실제 경매과정을 이해하기 쉽게 수록했다.

실전 고수들도 인정하는 경매가이드!
많은 경매 관련 서적들은 이론가들이 중심이 되어 만든 민사집행법 내지 판례의 해설서들과 실전 고수들이 자신과 주변 사람들의 경매 체험담을 책으로 엮어 펴낸 체험서들로 나누어지는데, 그 책들 대부분에는 막상 입찰법정에서의 입찰가격을 어떻게 기재하면 낙찰을 받을 수 있을지에 대한 내용은 드물다.
어떤 이는 몇 년간 수천 건의 물건을 검색하고 그중 수백 건의 물건을 임장조사 한 다음 입찰에 참가했으나 대부분 쓴맛을 경험한 후에 겨우 몇 건의 낙찰을 받았다고 하였으며, 또 어떤 분은 불과 몇 개월 안 되는 기간 동안 50 번 넘게 낙찰에 실패하여 이제는 경매의 '경 '자만 들어도 울렁증이 나고 법원 쪽은 아예 쳐다보기도 싫다고 하였다. 실제 경매법정에서 의외로 많은 사람들이 입찰에 대한 기초 지식이 없이 입찰에 참여한다.
초보자들은 매수해서는 안 될 물건들이 단지 여러 번 유찰이 되어 가격이 아주 저렴하다는 이유만으로 나 홀로 입찰에 참가하여 낙찰을 받았다가 잔금을 내지 않아 입찰보증금을 몰수당하거나 매각불허가신청을 하느라 고생을 하는 경우가 많이 있다. 그들이 그렇게 수십 번씩 낙찰에 실패를 하고 경매의 고수들이 중하위권에 머무는 것은 입찰에 참가하는 입찰자들의 가격 결정 메커니즘을 모르기 때문이며, 또한 매수해서는 안 될 물건에 입찰을 하는 것은 권리분석의 기본 개념조차 모른 채 입찰에 참가하였기 때문이다.
그런 경매초보자들을 위해 저자는 집행관 생활 동안 체험하고 공부한 내용들을 정리했다. 경매부동산에 대한 현황조사를 하면서 여러 유형의 특수물건을 심층 분석하고, 경매법정에서 경매를 주재하며 실전이론을 익혔다.

최고가로 낙찰 받으려면 어떻게 해야 할까?
실전에 강한 경매 해설서!

같은 재테크 수단인 주식의 경우, 각종 차트와 보조지표들이 있어 가격의 진행과 형성 과정을 알 수 있고, 주문 시에도 호가 창을 보면 가격의 변동 상황을 보여주기 때문에 어느 시점에 어떤 가격으로 매매를 하는지 결정할 수 있다. 그러나 경매에 있어 입찰가는 모두 경매정보매체의 인근 지역 낙찰가율과 부동산 정보매체의 인근 지역 실거래가를 기준으로 하여 그 상한선을 정할 수 있을 뿐 입찰가를 어떤 기준으로 어떻게 정하여야 할지 알 수가 없다. 그래서 저자는 이 책을 쓰게 되었다. 집행관 생활을 하면서 느낀 점은 대부분의 경매 관련 책자에서 기술하고 있거나 경매 관련 전문가들이 말하는 것과는 달리 경매의 모든 해답은 물건의 소재 현장보다는 경매법정에 있다는 것이다.
복잡한 권리관계 이론을 열심히 공부하고 임장활동을 수백 번씩 하였다고 해도 내가 원하는 물건을 단 한 건도 낙찰 받지 못한다면 그 모든 공부와 활동들이 무슨 소용이 있겠는
가. 또한, 임대사업을 하겠노라며 무조건 많은 물건들을 확보하겠다는 생각에 이 법원 저 법원을 다니며 여러 물건들에 입찰을 하였다가 남들이 입찰을 하지 않는 물건들을 이삭줍기 식으로 낙찰 받아봐야 어떻게 제대로 된 수익을 올릴 수 있겠는가.
모든 것은 경매법정에서 벌어지는 입찰 과정에서 가장 합당한 최고가로 낙찰을 받아야만 가치가 있다.
이 책은 몇몇 유형의 입찰 물건에 대한 입찰 금액 분포를 정리하고, 아파트와 다세대주택들의 입찰가격이 일반 지역과 인기 지역에서 어떤 차이를 보이고 있는지도 함께 분석하여 입찰자들이 경매법정에서 어떻게 입찰가격을 결정하는지 그 심리를 엿보았으며, 입찰에 참가할 경우 몇 회 차에 어느 정도의 금액을 기준으로 입찰에 참가해야 하는지도 알아보았다.

경매 저감율은 서울 소재 법원의 저감율인 20%를 기준으로 하였기 때문에 저감율이 다른 법원들의 경매에 참가할 때는 회차를 감안, 조정해야 할 필요가 있다.
그러나 굳이 가격이나 물건 유형에만 연연하지 않고 감정가 대비 낙찰가율이나 일반적인 입찰에 있어서의 주의할 사항들을 기준으로 해서 살펴본다면 경매에 대해 알고자 하는 사람들에게 큰 도움이 될 것이다.

책머리에 -경매의 해답은 경매법정에 있다 _4

Ⅰ. 경매 입문

1. 실전경매 _19
2. 경매의 첫 단계 –경매법정에 익숙해지기 _25
3. 경매의 두 번째 단계 –경보정보매체 활용하기 _29
4. 경매의 세 번째 단계 –경매법정 입구의 그녀듣 _38
5. 대법원 경매정보사이트 _42
6. 매각물건명세서 _45

Ⅱ. 입찰 일반

7. 입찰과 개찰 _51
8. 입찰표의 작성(1) -정확한 기재 _55
9. 입찰표의 작성(2) -입찰금액의 기재 오류 _58
10. 입찰표의 작성(3) -착오에 의한 입찰금액 기재 _62
11. 입찰표의 작성(4) -대리인의 입찰 _65
12. 입찰표의 작성(5) -공동입찰 _68
13. 차순위매수신고 _71

Ⅲ. 입찰가격 결정의 심리적 요인

14. 양수와 음수 그리고 실수와 허수 _77
15. 행운의 숫자 _80
16. 심리적 저항선 _82
17. 상향식과 하향식 _85
18. 어떤 사람들 _89
19. 실거래가와 감정가 _93
20. 실수요자 _97
21. 임차인의 입찰 _102
22. 무잉여 _110

Ⅳ. 입찰 물건 선정 시 참고 요인

23. 급매물과 공유지분 _117
24. 구분소유적 공유관계 _120
25. 다세대와 다가구 _124
26. 경매를 통한 신혼집 마련 _127
27. 수익형 부동산 _132
28. 아파트형 공장과 오피스텔 _136
29. 인기 지역 _139
30. 1,2차 입찰 비교 _159
31. 특이한 유형들 _161

Ⅴ. 특수물건

32. 특수물건(1) -특수물건 일반 _167
33. 특수물건(2) -유치권과 토지별도등기 _171
34. 특수물건(3) -가등기와 가처분 _174
35. 특수물건(4) -법정지상권 _177

Ⅵ. 주식과 경매

36. 주식과 경매(1) _183
37. 주식과 경매(2) _187
38. 주식과 경매(3) _193
39. 동전주 _196

Ⅶ. NPL(부실채권)

40. NPL(부실채권) 1 _203
41. NPL(부실채권) 2 _210

Ⅷ. 명도

42. 명도(1) _215
43. 명도(2) _218
44. 명도(3) _223
45. 명도(4) _228

Ⅸ. 경매 기타

46. 경매와 공매 _233
47. 자동차 경매 _236
48. 어떤 임차인들 _239
49. 후회는 금물 _242
50. 투자와 투기 _246
51. 프로 정신 _253

책말미에 –그럼에도 불구하고 _257

한의수

경영학을 전공하였고, 법무사와 공인중개사 자격을 보유하고 있으며, 서울남부지방법원 집행관 사무소 대표집행관을 역임하였다.
집행관 생활을 하는 동안 경매물건에 대한 현황조사와 명도집행, 그리고 경매법정에서 경매 진행 시 쌓아온 부동산 경매에 대한 노하우를 바탕으로 이 책을 저술하였으며, 초보자들이 쉽게 입찰에 참가하여 낙찰을 받을 수 있도록 복잡한 이론이나 법적 절차를 기술하는 대신 입찰에 꼭 필요한 내용들을 위주로 이해하기 쉽게 설명하였다.

보통의 사람들은 경매법정에 오게 되면 상당히 긴장을 하게 된다.
그도 그럴 것이 선량한 일반 사람의 경우 아무런 죄를 짓지 않았음에도 불구하고 파출소 앞을 지날라치면 뭔가 주눅이 드는 기분이 느껴지는데 하물며 법원에서야, 더구나 법정이라는 곳에 들어가게 되면 더 말할 필요가 없을 것이다.
형사 법정이나 민사 법정도 아닌 경매법정에서 무슨 긴장이 되느냐고 반문하는 사람이 있을지 모르겠지만, 경매법정도 형사 법정이나 민사 법정과 비슷한 구조로 되어 있고, 또 낙찰을 받아야 한다는 부담감이 있기 때문에 시험에 응하는 수험생처럼 긴장을 안 하려야 안 할 수가 없다.
그러다 보니 법대에 앉아 경매절차 안내 방송을 하는 집행관의 소리가 잘 들리지도 않고, 입찰표를 기재할 때도 평상시처럼 또박또박 글씨가 써지지도 않으며, 입찰표 기재대 벽이나 다른 공간의 벽에 붙어있는 안내문이 눈에 들어오지도 않게 된다.
실제 개찰을 하는 과정에서 입찰표를 하나하나 보게 되면 글자체가 정자로 또박또박 쓰여 있는 것은 대부분 집이나 다른 곳에서 미리 적어온 것들이고, 현장에서 작성한 것들은 거의 긴장을 하면서 써내려간 느낌을 많이 받게 된다. 또한, 개찰을 위해 입찰봉투를 분류한 후 응찰한 사건번호를 하나하나 불러 줄 때도 자신이 응찰한 사건번호가 불리는지를 구별하지 못하는 경우가 있으며, 자신이 응찰한 금액을 불러 줄 때도 이를 알아듣지 못하는 사람도 있다.
어느 장소이든 처음 가는 곳은 낯설고 익숙하지가 않아 긴장을 하게 되는 것이 당연하며, 처음 듣는 목소리는 음의 파장이 귀에 익숙하지 않아 잘 들리지 않게 되어 실수를 저지
르게 되는 경우가 생길 수 있다.
이것은 그냥 추측으로 하는 말이 아니다. 가끔 보면 입찰표의 금액을 잘못 기재하는 경우가 있고, 대리입찰을 하는 경우 위임장 작성 시 실수를 하거나, 가져온 인감증명서를 입찰봉투에 넣지 않아 최고가를 써내고도 무효 처리되는 경우가 있으며, 얼마 전에는 입찰대상 사건번호가 비슷하여 봉투를 분류할 때 직원의 착오로 인해 뒤의 사건에 대한 입찰 봉투가 앞의 사건에 끼어들어 앞의 사건으로 개찰이 되었음에도 불구하고 그것을 발견하지 못한 채 입찰보증금까지 돌려 받아가는 웃지못할 촌극이 발생하기도 하였다. 따라서 이왕 경매에 관심을 갖고 입찰에 참가할 생각이 있다면 시간이 허용하는 대로 경매법정에 자주 가서 마치 잘 아는 곳에 온 것처럼 익숙해지도록 적응하는 것이 경매의 첫 단계로서 아주 좋은 방법이다.
경매법정에 가면 입구에 있는 게시판에 그날 입찰을 진행할 사건들을 사건번호 순서대로 나열한 매각기일부가 게시되어 있다.
그리고 안으로 들어가면 정면에 일반 법정과 마찬가지로 집행관과 직원들이 앉아서 경매를 진행하는 법대가 있고 법원에 따라 좌측 또는 우측에 투표소처럼 생긴 입찰금액을 기재하는 공간이 있으며, 한쪽에는 매각물건명세서와 현황조사보고서, 감정평가서를 화면으로 볼 수 있는 모니터들이 놓여있는 공간이 있다.
- ‘2 경매의 첫 단계’ 중